2025年广州房产经营贷利率降到3.1%！但上周有个粉丝跟我说：“我有套200万的老破小（越秀朝天路小区，楼龄25年），没执照没流水，去了3家银行都被拒”——你是不是也以为“没执照=不能办经营贷”“老破小=贷不了高额度”？其实找对方法，没执照、刚上班、甚至征信有点花，都能办，还能做到住宅9成额度！

广州越秀的李女士，是省人民医院的护士（上班5年，每月工资1.8万），名下这套老破小是爸妈留的，想做经营贷还15万网贷（利息20%）。一开始她找了中介，说“楼龄超过20年，银行不收”，结果找我们，不管楼龄，只要房产在核心区有变现能力就能做！我们先帮她过户了一家1年的商贸公司执照（不用自己注册，省了时间），本来以为能顺利提交，结果银行又说“没有经营流水”，要把额度砍到100万（5成）——这是很多人的“死穴”：没做过生意，哪来经营流水？

我们直接跟银行据理力争：“李女士是护士，工资流水稳定了5年，每月1.8万，比很多个体户的流水还靠谱——经营贷看的是‘还款能力’，不是‘经营流水’！”银行听了直接松口，免了经营流水要求！额度本来是140万（7成），我们又强调“房产位置”（越秀核心区，周边同小区最近成交价涨了8%，银行好变现），最终谈成180万（9成），利率3.3%，先息后本随借随还——相当于每月只还4950块，比网贷的2500块利息还低！

更绝的是，李女士3年前有2次信用卡逾期（各500块，忘记还），征信上留了“污点”。我们没让她直接申贷，而是先借了3万给她养征信：把逾期的钱还了，再养了2个月（期间没查征信），然后跟银行提交“非恶意逾期证明”（说明是忘记还款，不是故意拖欠），结果银行直接批了！

李女士的案例其实藏了广州房产抵押的3个“潜规则”：老破小不能贷？没执照不能办？流水不够不能过？其实都能解决！但这些技巧得看你的房产情况——是天河的新盘还是荔湾的老房？要10成额度还是低利率？有没有执照、流水够不够？

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